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Repenser la production de logement

Une longue croissance économique qui s’essouffle, un accroissement de la population de 2%, un taux migratoire positif, un vieillissement de la population, une rétraction des ménages ainsi qu’une désaffectation des logements, tel est le contexte actuel au Luxembourg.

Face à cette situation, la production en logements des dernières années faites par les promoteurs publics (communes/ État) et privés, n’a pas été en mesure de subvenir aux besoins de la population. Les conséquences sont une flambée des prix, accompagnée d’une spéculation et d’une consommation foncière avec des répercussions négatives pour les jeunes générations et celles à venir.

Deux tiers des nouveaux logements construits entre 2004-2007 sont des maisons unifamiliales, dont la moitié se trouvent dans les périmètres urbains et périurbains du sud et du centre. Les logements collectifs restent principalement destinés à la location, soit 78%. Avec des ménages moyennant de 1,84 personnes contre 2,79 pour les maisons, les logements collectifs sont principalement recherchés par des personnes seules ou par des couples. La maison unifamiliale s’affirme comme choix primaire pour la population luxembourgeoise, dont 78% sont propriétaires. Les étrangers, eux aussi, ont depuis peu commencé à choisir la maison comme investissement et mode de logement préférentiel.

Au Luxembourg, les logements collectifs peinent à trouver leur popularité. Avec l’absence de jardin, le manque d’espace privé et d’intimité, ces logements sont perçus comme un mode de vie collectif imposé. La densité a potentiel de faire augmenter les conflits de voisinage. La proximité du voisin étant en relation avec les ressources financières de l’habitant, le choix du logement devient finalement une expression implicite du statut social.

Les logements collectifs étant destinés au marché de location, les futurs occupants ne participent guère à l’élaboration des agencements spatiaux. La définition des unités de logements, se fait par déduction des besoins supposés d’une clientèle potentielle. Promoteurs publics et privés suivent la même logique structuraliste de « study and plan » pour développer les projets. Le manque d’identité qui résulte du fait que les utilisateurs n’ont pas la possibilité de s’exprimer ne contribue pas à l’attractivité de cette typologie de logements.

Comment provoquer un changement culturel par rapport à ce mode de logement? Comment transformer une coexistence imposée en une communauté de choix et renforcer la cohésion sociale ? Comment agir contre la spéculation et créer des espaces de vie plus durables?

Des alternatives existent, par exemple les coopératives de logement, datant du de la fin XIXe siècle. Soutenues initialement par les syndicats, leur but est la création d’une offre de logements en dehors du marché, tout en explorant de nouvelles formes de vie collective. Les coopératives entretiennent divers services (des supérettes, salles de rencontres, parcs, maisons relais de quartiers) pour leurs membres. Les profits des loyers sont réinvestis dans la création de logements et dans l’entretien durable. Dans certaines villes allemandes comme Berlin plus de 10 % des logements sont gérés à travers des coopératives.

Dans un modèle d’habitat participatif, les futurs habitants se constituent en groupe, sur base d’aspirations communes (environnementales, étape/projet de vie, professionnelles) et suivent ensemble tous les stades de la production à la gestion de leur logement. Le processus participatif permet une construction spatiale-sociale adaptée aux attentes de toutes et de tous. Les logements peuvent se réaliser à un prix bien plus abordable dans la mesure où ils évitent les intermédiaires et leurs marges de profit spéculatifs.

L’habitat groupé participatif permet d’explorer de nouvelles formes de cohabitation, qui ne sont pas offertes sur le marché parce qu’elles ne correspondent pas à un marché traditionnel. A côté des fonctions de base pour se loger, des familles qui se regroupent peuvent créer des espaces de jeu et de rencontre pour leurs enfants, partager les jardins, sans toutefois empiéter sur l’intimité de l’autre. Pour la génération des « Babyboomers » qui, aujourd’hui, cherche d’avantage à conserver son autonomie en vieillissant, la maison de retraite avec ses soins intégrés, est une option peu attractive. Une alternative consisterait à regrouper certaines connaissances et amis, parcourant la même phase de vie, et de monter un projet commun. Alors que le logement convient aux besoins quotidiens, certaines pièces peuvent être communes comme un chambre d’ami pour les visites occasionnelles, un atelier pour bricoler, une salle à manger pour les grands repas en famille ou entre amis. Regroupé dans un cadre convivial et solidaire, les cohabitants peuvent aussi se partager des services comme des aides ménagères, des soins à domicile ou d’assistance. Les projets de l’habitat groupé peuvent aussi avoir comme objectif la solidarité intergénérationnelle avec des petites unités de location (p.ex. logements pour étudiants) Alors que pour les pionniers de l’habitat groupé l’initiative fut généralement locale, aujourd’hui les réseaux sociaux peuvent jouer un rôle important dans la constitution des groupes avec des blogs documentaires et des plateformes de rencontres.

Les communes pourraient promouvoir des formes alternatives de cohabitation en adoptant un rôle plus actif, ceci en incitant des initiatives dans le cadre du Pacte logement, en développant de nouveaux quartiers ensemble avec les futurs habitants et en réservant des terrains dans les plans d’aménagements particuliers dédiés spécifiquement à l’habitat groupé et coopératives.

Alors que le cadre légal existe déjà, une mesure serait de mettre en place un organisme d’assistance aux maîtres d’ouvrage qui pourra porter conseil pour les montages d’opérations participatives. Cet organisme faciliterait la formation de groupes, leur apporterait des conseils juridiques, les accompagnerait à travers les démarches administratives. En cas de désistement d’un membre du groupe, un fond peut intervenir temporairement jusqu’à ce qu’un remplaçant soit trouvé, évitant ainsi des retards dans le déroulement du projet. Une documentation et une communication des expériences sont indispensables pour sensibiliser le public et inciter d’autres groupes à se former.

Article paru dans le journal Forum 330

Biblio/Sources

Stefan Kramer und Gerd Kuhn, Städte und Baugemeinschaften, 2009 ISBN 978-3-7828-1537-6

Lei Qu and Evert Hasselaar, Making room for people, 2011 ISBN 978-90-8594-023-6

CO Housing cultures, 2012, ISBN 978-3-86859-148-4

Actions, Etudes et Recherches sur l’Architecture, l’habitat et la ville 

http://observatoire.ceps.lu/pdfs/horsserie_densite2004_2007.pdf

http://observatoire.ceps.lu/pdfs/Note16_A4.pdf